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遺産分割の流れ【遺言書の有無からスタート】

相続した不動産を、誰が、どのように受け継ぐのか

相続が発生したとき、最初に確認したいのが遺言書の有無です。

遺言書がある場合とない場合では、その後の遺産分割の進め方が異なります。また、相続財産にマンション、戸建て、土地、アパート、一棟ビルなどの不動産が含まれる場合は、預貯金のように簡単に分けることができません。

誰か一人が不動産を取得するのか、相続人で共有するのか、売却して代金を分けるのか。判断するためには、相続した不動産の価値と、実際に売却できる価格を把握することが重要です。

青山中央地所株式会社では、相続不動産の売却予想価格や販売方法を確認し、遺産分割を検討するために必要な不動産情報をご案内します。

まだ遺産分割の方針が決まっていない段階でもご相談いただけます。

遺産分割の大まかな流れ

START　相続が発生

相続が発生したら、まず遺言書が残されていないかを確認します。

遺言書はありますか？

遺言書がある場合

遺言書の種類と内容を確認します。

遺言書がある場合は、原則として、その内容を確認したうえで相続手続きを進めます。

自筆証書遺言などは、原則として家庭裁判所での検認が必要です。ただし、公正証書遺言と、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用した遺言書については、検認は不要です。なお、検認は遺言書の有効・無効を判断する手続きではありません。

遺言書あり

遺言書の種類を確認
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必要に応じて家庭裁判所で検認
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遺言書の内容を確認
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不動産の評価・取得方法を確認
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相続登記・売却・賃貸・保有などを検討

遺言書に不動産を取得する人が指定されていても、相続不動産の価格、管理費、修繕費、固定資産税、住宅ローン、賃貸状況などを確認しなければ、取得後の負担まで判断することはできません。

不動産を取得する方が、その不動産を保有するのか、賃貸に出すのか、売却するのかについても早めに整理する必要があります。

遺言書がない場合

遺言書がない場合は、戸籍などから法定相続人を確認し、相続財産と債務を調査したうえで、相続人全員が参加して遺産の分け方を話し合います。法務省も、遺産分割を「法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決定する手続」と説明しています。

遺言書なし

法定相続人を確認
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預貯金・不動産・有価証券などを調査
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借入金・未払金などの債務を確認
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不動産の価格と活用方法を確認
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相続人全員で遺産分割協議
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遺産分割協議書を作成
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相続登記・売却・分配などを実行

相続財産よりも借金が多い可能性がある場合は、特に注意が必要です。相続放棄や限定承認などを検討する期間は、原則として、自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内です。判断に必要な調査が終わらない場合には、家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てられる場合があります。

不動産を含む遺産分割の主な方法

不動産は、預貯金のように金額どおりに分けることが難しい財産です。

相続不動産の遺産分割では、主に次の方法が検討されます。

1．現物分割

不動産、預貯金、有価証券などの財産を、それぞれ特定の相続人が現物のまま取得する方法です。

例えば、長男がマンションを取得し、次男が預貯金を取得する形です。

財産ごとの価格差が大きい場合には、相続人間の取得額に差が生じることがあります。そのため、不動産の価格を適切に把握してから協議することが重要です。

2．代償分割

一人または複数の相続人が不動産を取得し、その代わりに、ほかの相続人へ代償金を支払う方法です。

国税庁は、代償分割を、相続人の一人または数人が財産を現物で取得し、その取得者がほかの相続人に対して債務を負担する方法と説明しています。

例えば、相続人の一人が実家を取得し、ほかの相続人へ相応の金銭を支払う形です。

代償金を決めるためには、不動産の評価額だけでなく、現在の市場でどの程度の価格で売却できるのかを確認することが判断材料になります。

3．換価分割

相続した不動産を売却し、売却代金から必要な費用などを差し引いた残額を相続人で分ける方法です。

国税庁は、換価分割を、相続財産の全部または一部を金銭に換え、その代金を分割する方法としています。

不動産を使用する予定の相続人がいない場合や、不動産を公平に分けることが難しい場合に検討されます。

ただし、売却価格、仲介手数料、登記費用、測量費、残置物処分費、譲渡所得税などによって、最終的に分配できる金額は変わります。

換価分割を検討する場合は、遺産分割協議をまとめる前に、売却予想価格と必要経費を確認しておくことが重要です。

4．共有で取得する

複数の相続人が持分を取得し、不動産を共有する方法です。

すぐに売却する必要がない場合には選択肢となりますが、共有不動産の管理や処分について、相続人同士で調整が必要になることがあります。法務省も、相続後の共有状態では、財産の管理や処分を相続人同士で決める必要があり、不便が生じやすいと案内しています。

さらに相続が発生すると、共有者が増え、売却や活用について合意を得ることが難しくなる可能性があります。

共有を選ぶ場合は、将来の売却や管理方法まで考えておくことが大切です。

遺産分割協議がまとまらない場合

相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。

調停では、家庭裁判所が各相続人の事情や希望を確認しながら合意を目指します。調停が成立しない場合は、原則として審判手続きへ移行し、裁判官が分割方法を判断します。

不動産の価格について相続人の認識が大きく異なると、話し合いが進まないことがあります。

「高く売れるはずだ」と考える相続人と、「管理や修繕の負担が大きい」と考える相続人がいる場合には、まず第三者的な立場から不動産の市場価格と売却条件を整理することが有効です。

遺産分割が終わっていなくても期限は進みます

相続税の申告・納税期限

相続税の申告と納税は、原則として、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割協議が成立していないことを理由に、申告期限が延長されるわけではありません。

相続税の納税資金を確保するために不動産売却を検討する場合は、査定、相続人間の協議、相続登記、販売活動、売買契約、決済までに必要な期間を考慮する必要があります。

期限が迫ってから売却を始めるのではなく、早い段階で売却可能価格と販売期間を確認しておくことが重要です。

相続登記の期限

相続により不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割が後から成立した場合には、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

遺産分割を決める前に、不動産の売却価格をご確認ください

相続不動産の価格を把握しないまま遺産分割を決めると、相続人の間で取得する財産の価値に想定以上の差が生じることがあります。

相続税を計算するための評価額と、実際の不動産市場で見込まれる売却価格は、目的や算出方法が異なります。

青山中央地所では、次の内容を確認し、相続不動産の売却予想価格をご案内します。

・周辺不動産の成約事例

・現在販売中の競合物件

・土地・建物の状態

・マンションの管理状況

・賃貸中か空室か

・再建築や接道などの条件

・共有持分や権利関係

・想定される購入者層

・推奨する売出価格

・成約が見込まれる価格帯

・売却に必要と考えられる期間

単に高い査定額を提示するのではなく、価格の根拠と、実際の売却を見据えた販売方法をご説明します。

売却するか決まっていない段階でもご相談いただけます

青山中央地所への相談は、不動産の売却を決めた後である必要はありません。

「遺産分割をどの方法で進めるべきか判断したい」

「相続人に説明できる売却価格の資料がほしい」

「実家を残す場合と売却する場合を比較したい」

「換価分割を検討している」

「相続税の納税資金を準備したい」

「共有名義にする前に将来の問題を確認したい」

「遠方の相続不動産を売却したい」

このような段階からご相談いただけます。

査定結果をご確認いただいたうえで、売却するか、保有するか、賃貸に出すかをご判断ください。査定を受けたからといって、売却を依頼する必要はありません。

相続不動産の方針を一緒に整理します

相続不動産の遺産分割では、法定相続分だけでなく、不動産の市場価値、維持費、管理負担、売却可能性、相続人それぞれのご事情を踏まえて検討する必要があります。

青山中央地所では、不動産会社として、相続不動産の価格査定、売却方法、販売期間、売却に必要な費用などを分かりやすくご説明します。

遺言書が見つかったばかりの段階、相続人で話し合いを始める前、遺産分割の方法に迷っている段階でも問題ありません。

相続した不動産をどのように分け、今後どのように活用すればよいかお悩みの方は、青山中央地所株式会社へお気軽にご相談ください。

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注意事項

青山中央地所株式会社は、不動産の査定、売却、賃貸活用など、不動産に関するご相談を承ります。

遺言書の有効性、遺産分割に関する法律判断、相続税の申告、相続登記などについては、個別の状況に応じて弁護士、税理士、司法書士などの専門家への相談が必要となる場合があります。